soziale stadt - bundestransferstelle
besonderem Entwicklungsbedarf - Soziale Stadt"
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5.4 Wohnungsmodernisierung und Wohnumfeldverbesserung
Der Handlungsbereich "Wohnungsmodernisierung und Wohnumfeldverbesserung" betrifft die "klassischen" investiven und baulich-städtebaulichen Aktionsfelder der Städtebauförderung, deren Realisierung im Rahmen integrierter Stadtteilentwicklung aber um eine Vielzahl von sozialen, kulturellen, beteiligungs- und beschäftigungsorientierten Strategien erweitert worden ist. Neuorientierungen in Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft (1) lassen sich kennzeichnen als Schwerpunktverlagerung vom Neubau zur Wohnungsbestandssicherung und -aufwertung, Flexibilisierung von Belegungsbindungen als Möglichkeit, sozialräumliche Segregation zu verhindern, verstärkter Kunden- und Serviceorientierung. Allerdings bedeuten der weitere Abbau von Belegungsbindungen und der Rückzug aus dem sozialen Wohnungsneubau eine deutliche Reduzierung des Angebots an verfügbarem Wohnraum für Bevölkerungsgruppen mit niedrigem Einkommen, die sich ohne Unterstützung am Wohnungsmarkt nicht selbst versorgen können.
Verbesserungen des Wohnumfelds und im öffentlichen Raum spielen nicht nur als Handlungsfeld, das in die Integrierten Handlungskonzepte einbezogen ist, sondern auch bei den Zielen und konkreten Maßnahmen der Programmumsetzung die Hauptrolle. Nach den Umfrageergebnissen rangiert das Handlungsfeld jeweils auf Platz 1 mit Angaben für mehr als 80 Prozent der Programmgebiete.
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Praxisbeispiel |
Abbildung 43 |
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Luruper Forum in Hamburg-Altona Lurup Im Luruper Forum sind alle willkommen, die zu einem besseren Leben in Lurup beitragen wollen mit Fragen oder Hinweisen, guten Ideen, Bereitschaft zur Zusammenarbeit, noch ungenutzten Fähigkeiten, Aktionen oder Projekten. So lautet der Einladungstext zum Luruper Forum, das monatlich tagt und von den Vor-Ort-Akteuren selbst organisiert wird. Im Forum kommen Akteure aus den unterschiedlichsten lokalen Einrichtungen und Initiativen sowie aus Politik und Verwaltung zusammen, hier wird gemeinsam über stadtteilbezogene Projekte und Aktivitäten sowie über Ideen für die weitere Stadtteilentwicklung beraten. |
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Wohnungs- und wohnumfeldbezogene Probleme und Potenziale
Die Wohnungswirtschaft ist in den Programmgebieten der Sozialen Stadt mit einer Vielzahl von neuen Aufgaben konfrontiert, die sich aus verschiedenen Problemen ergeben: Vermietungsschwierigkeiten, höhere Fluktuation, soziales Gefüge der Mieterschaft im unteren Einkommensniveau, Mietzahlungsrückstände, vernachlässigtes Wohnumfeld, Wohnungsleerstände und daraus resultierender Mangel an sozialer Kontrolle, Negativimage des Gebiets usw. Außerdem spielen veränderte Anforderungen an Wohnung und Wohnumfeld für die Erweiterung der Aufgabenstruktur eine wichtige Rolle, beispielsweise wachsende Nachfrage nach Dienstleistungen (z.B. betreutes Wohnen) und zusätzlichen Raumangeboten (Werkstatträume, Partykeller, Gästewohnungen usw.).
Die Befragungsergebnisse zu Problemen und Potenzialen in den Programmgebieten der Sozialen Stadt bestätigen die große Bedeutung des Handlungsfelds "Wohnungsmodernisierung und Wohnumfeldverbesserung" auch für die integrierte Stadtteilentwicklung. Defizite im Wohnumfeld wurden für 88 Prozent der Gebiete als Problem angegeben; sie nehmen damit den ersten Rang ein. Der Modernisierungsund Instandsetzungsbedarf von Wohnungen und Wohngebäuden steht mit Nennungen für 87 Prozent der Programmgebiete als Problem an zweiter Stelle aller 21 Handlungsfelder. Diese Zahlen dokumentieren einen großen Handlungsbedarf in den Gebieten.
Gleichzeitig werden im Wohnungsbestand und den Wohnumfeldarealen die größten Entwicklungspotenziale gesehen: Wohnungsbestand als Potenzial (genannt für 72 Prozent der Programmgebiete) und das Wohnumfeld mit seinen Verbesserungsmöglichkeiten (64 Prozent) nehmen bei den Nennungen von Potenzialen die vordersten Ränge ein. Darüber hinaus wird für 62 Prozent der Gebiete die Lage des Stadtteils als Potenzial benannt. Diese Lagegunst wird mit der Nähe zur offenen Landschaft, der Lage an Flüssen, Seen oder am Wald begründet, aber auch mit Innenstadtnähe oder einer guten Erreichbarkeit des Zentrums. Für die Modellgebiete Schwerin - Neu Zippendorf und Bremen - Gröpelingen wird die Landschaftsorientierung als besonderes Potenzial beschrieben, für die Flensburger Neustadt wird betont, dass trotz (städte-)baulichen, verkehrlichen und sozialen Defiziten der Stadtteil "nach wie vor die Vorteile eines innenstadtnahen, ,urbanen' Wohnstandortes mit guter Anbindung an die Gesamtstadt und einem reichhaltigen Nahversorgungsangebot" bietet (2). An vierter Position stehen bei den Potenzialen die verfügbaren Flächen (für 58 Prozent der Gebiete). Auch in den Modellgebieten werden Flächenpotenziale und Umnutzungschancen - insbesondere für gemischt genutzte und gewerblich-industriell geprägte Gebiete - thematisiert, z.B. für Kassel - Nordstadt: "Die großflächigen Freiflächen und Brachen bilden ein wichtiges Potenzial für die Verbesserung der Situation" (3) sowie für Flensburg - Neustadt: "Die brachliegenden Flächen sind ebenso wie die leer stehenden Gebäude nicht einseitig als Belastung, sondern auch als Chance für die künftige Entwicklung anzusehen, bieten sie doch die Gelegenheit für neuartige, zukunftsfähige Nutzungen." (4)
Stadtteilbezogene Strategien
Zunehmend bemühen sich Wohnungsunternehmen um ein integriertes Vorgehen auf Basis von umfassenden Konzepten (5) . Dies wird durch die im neuen Gesetz zur Sozialen Wohnraumförderung vorgeschriebene Erarbeitung von Kommunalen Wohnraumentwicklungskonzepten gestützt. Selbstverständnis und Rolle der Wohnungswirtschaft wandeln sich von der reinen Bestandsverwaltung zum Akteur des Stadtentwicklungsprozesses: "Es reicht ... nicht aus, nur ,flankierend' soziale Dienstleistungen und Gemeinwesenarbeit zu organisieren. Die Wohnungsunternehmen müssen selbst eine aktive, initiierende Rolle einnehmen. Dabei geht es - auch - um die Einleitung und Förderung von ganzheitlichen Prozessen der Wohngebiets- und Stadtteilentwicklung." (6)
Mit Maßnahmen und Projekten im Handlungsbereich "Wohnungsmodernisierung und Wohnumfeldverbesserung" werden Aufwertungs-, soziale Stabilisierungs- und Integrationsstrategien verfolgt: Aufwertung durch Modernisierung und Standardanhebung der Wohnungen sowie Qualifizierung von Freiräumen, soziale Stabilisierung durch Beteiligung der Mieterschaft an Umgestaltungsmaßnahmen, Verbesserung des Mieter-/Vermieter-Verhältnisses, Belegungsmanagement und Wohnungsprivatisierung, Integration durch kombinierte Strategien der Wohnungsund Wohnumfeldverbesserung mit Qualifizierung und Beschäftigung sowie durch Erweiterungen des Serviceangebots. Der Umgang mit den öffentlichen Räumen gewinnt in den Quartieren an Aufmerksamkeit.
Bei den Bau- und Modernisierungsstrategien (7) werden zunehmend Kriterien der Sozialverträglichkeit (vor allem Auswirkungen auf die Mieten, Beeinträchtigungen durch die baulichen Maßnahmen) berücksichtigt. Bewohnerschaft und andere lokale Akteure werden in die Planung und Umsetzung einbezogen (z. B. über Mieterbeiräte, Mieterversammlungen, Stadtteilkonferenzen, vor allem aber direkte Ansprache und Beratung).
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Praxisbeispiel |
Abbildung 44/45 |
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Ein Platz für Marie in Berlin-Prenzlauer Berg Sanierungsgebiet Winsstraße Die Projektidee einer grünen Zwischennutzung auf einer Brachfläche in der Marienburger Straße entstand auf Initiative der Betroffenenvertretung Winsstraße. Ursprünglich war hier der Neubau einer Feuerwache und einer Polizeistation geplant. Als die Baumaßnahme vom Berliner Senat aufgrund von Finanzierungsproblemen auf unbestimmte Zeit verschoben wurde, bot sich die Möglichkeit einer auf zehn Jahre befristeten Zwischennutzung mit Option auf Verlängerung. Die Betroffenenvertretung machte das Projekt zwei Jahre lang zum zentralen Thema ihrer Arbeit (Planungs-Workshop auf dem Platz, Plakataktionen, Infostände, direkte Ansprache in den Schulen). In der erstaunlich kurzen Planungs- und Bauzeit von zwei Jahren wurde das Projekt mit Beteiligung von Bewohnerinnen und Bewohnern im Mai 1999 fertig gestellt. Der Platz für Marie wurde im Rahmen des Wettbewerbs Preis Soziale Stadt 2000 ausgezeichnet. |
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Daneben spielt die Verbesserung der Lebens- und Aufenthaltsqualitäten im Quartier durch Aufwertung des Wohnumfelds eine bedeutende Rolle (8): "Damit sollen die Attraktivität und die Wohnzufriedenheit im Quartier gesteigert und die Voraussetzungen dafür geschaffen werden, dass sich die Bewohnerinnen und Bewohner in ihrer Umgebung wohl fühlen und das Wohnumfeld als Ort der nachbarschaftlichen Begegnung und Kommunikation nutzen. Im Zentrum dieses Handlungsfelds steht ebenso die Stärkung des Sicherheitsgefühls insbesondere von Frauen und älteren Menschen durch den Abbau von ,Angstzonen' im öffentlichen Raum." (9) Hierzu wird eine Vielzahl von Maßnahmen und Projekten eingesetzt: z.B. Neu- und Umgestaltung von Plätzen, Kinderspielplätzen und Schulhöfen, Straßenräumen, Grünund Freiflächen, Hofbegrünungen, Anlage und Neugestaltung von Vorgärten und Mietergärten. Derartige Maßnahmen sind im Rahmen von Stadterneuerung keineswegs neu; die neuen Akzentuierungen und Qualitäten bestehen jedoch in der verstärkten Verknüpfung mit Beschäftigungs- und Qualifizierungsmaßnahmen sowie in differenzierten Ansätzen der Bewohneraktivierung und Beteiligung.
Für die Wohnungswirtschaft gewinnen Strategien zur Sozialen Stabilisierung in den Stadtteilen kontinuierlich an Bedeutung. Hierzu zählen Maßnahmen zur Beteiligung und Aktivierung der Mieterschaft hinsichtlich Neu- und Umgestaltungsprozessen (10). Mit Konzepten eines integrierten Belegungsmanagements wird versucht, einer einseitigen Belegung entgegenzuwirken; durch eine stärkere Mischung von Haushaltstypen, Wohnformen sowie Miet- und Eigentumsverhältnissen sollen tragfähige Sozialstrukturen geschaffen werden (11).
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Praxisbeispiel |
Abbildung 46 49 |
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(Foto Nr.1 (von links): Trierischer Volksfreund; Foto Nr.2: Maria Ohlig, Trier; Foto Nr.3: Gerhard Steinle, Trier; Foto Nr.4: Christiane Hamm, Trier) |
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Integrative Sanierung Entwicklung des Kasernengeländes Am Beutelweg in Trier durch genossenschaftliches Handeln Die Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg, vor zehn Jahren von Bewohnern und Sozialarbeitern gegründet, hat sich zur Aufgabe gemacht, die maroden Wohnverhältnisse im Stadtteil Trier-Nord zu beseitigen und dies mit Maßnahmen zur Integration der erwerbslosen Bevölkerung in den Arbeitsmarkt zu verknüpfen. Das Konzept der Integrativen Sanierung beruht auf den drei Säulen Wohnen, Arbeit und Teilhabe/Selbsthilfe, die in jedem Projekt der Genossenschaft konsequent miteinander verbunden werden. Systematisch erweitert sich die Genossenschaft durch Ankauf und Sanierung weiterer Liegenschaften sowie durch die Ausgründung marktwirtschaftlich orientierter Tochtergesellschaften wie der Haus-Verwaltungs- und Sanierungs-GmbH, die Langzeitarbeitslose des Quartiers in feste Arbeitsverhältnisse übernommen und knapp 70 Arbeitsplätze geschaffen haben. Die Arbeit der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg wird unterstützt durch die stadtteilbezogene Sozial- und Kulturarbeit des Bürgerhauses Trier-Nord, aus deren Arbeit heraus die Wohnungsgenossenschaft entstanden ist. Das Bürgerhaus ist Träger verschiedener sozialer Einrichtungen (Familienberatung, Kindertagesstätte, Qualifizierungsmaßnahmen, Projekte zur Arbeitsintegration) und bietet Möglichkeiten der Begegnung und des Austauschs für unterschiedliche Zielgruppen (Kinder- und Jugendarbeit, Seniorenarbeit). Das Projekt erhielt im Rahmen des Wettbewerbs Preis Soziale Stadt 2000 eine Anerkennung. |
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Außerdem gewinnen Wohnungsprivatisierung und Genossenschaftsmodelle (12) an Bedeutung, z.B. im Modellgebiet Hannover - Vahrenheide-Ost: "Der Versuch, die Monostruktur der alles dominierenden Wohnungsgesellschaft GBH aufzubrechen, geschieht auf zwei Wegen: über Eigentumsbildung ... und über genossenschaftliche Wohnprojekte (VASA). Beide Strategien sollen die lokale Bindung der Bewohner erhöhen und eine positive Identifizierung mit dem Stadtteil fördern. Vor allem viele Migrantenfamilien sind am Erwerb von Eigentum im Stadtteil interessiert." (13) Ergebnis einer aktuellen Untersuchung ist, dass Bestandsprivatisierung - vorausgesetzt, es werden "behutsame Verfahren" (Vorrang des Verkaufs an Mieter und Selbstnutzer, Schutz der Bestandsmieter vor Kündigung) eingesetzt - einen wichtigen Beitrag zur Verbesserung der nachbarschaftlichen Beziehungen und zur Atmosphäre im Quartier leistet: "Eine Mischung von Mietern und Eigentümern in überschaubaren Wohnanlagen kann am ehesten positive Synergieeffekte innerhalb der Nachbarschaften auslösen, wenn die sozialen Unterschiede zwischen den Bewohnergruppen nicht zu groß und die Lebensstile ähnlich sind." (14)
Darüber hinaus gewinnt die Kopplung von Maßnahmen der Wohnungsversorgung mit Serviceleistungen an Bedeutung (z.B. Einrichtung von Pförtner-, Concierge- Diensten, Einsatz von "Müll-Beauftragten", Beratungsleistungen vor Ort, Einsatz von Sozialarbeitern, Angebot neuer Serviceformen "Wohnen plus" (15), Bereitstellung von Räumen bis hin zu Wohnungen für verschiedene Aktivitäten, engagierte und gezielte Öffentlichkeitsarbeit, Verbesserung der örtlichen Sicherheit, Organisation von Nachbarschaftshilfe, Umzugsmanagement, Stadtteilfeste) (16).
(1) Vgl. Wüstenrot Stiftung (Hrsg.), Nutzungswandel und städtebauliche Steuerung, Opladen 2003, S. 56 ff. 
(2) Frinken/Rake/Schreck, S. 30.
(3) Mussel/Kreisl, S. 20.
(4) Frinken/Rake/Schreck, S. 36.
(5) Willi Hoppenstedt, Das Wohnungsunternehmen als Partner für eine soziale Stadt, in: vhw Forum Wohneigentum, H. 2 (2001), S. 93-96.
(6) Gottfried Eich, Von der Nachbesserung zur integrierten Stadtteilentwicklung - Erfahrungen und Anforderungen an ein Kooperatives Sozialmanagement am Beispiel der Großwohnsiedlung Kirchdorf- Süd, in: Landesarbeitsgemeinschaft Soziale Brennpunkte Niedersachsen e.V. (Hrsg.), Soziale Wohngebietsentwicklung als Strategie gegen Armut und soziale Ausgrenzung - Beiträge der Wohnungswirtschaft, Dokumentation der Tagung vom 22. Oktober 1998 im Leibnizhaus Hannover, Hannover 1998, S. 31.
(7) Vgl. z.B. in den Modellgebieten das Förderprogramm Kommunale Mietermodernisierung in Cottbus - Sachsendorf-Madlow (Knorr-Siedow/Jahnke/Trostorff, S. 51); den Umbau mit Wohnungszusammenlegung in Ludwigshafen - Westend (Delia Schröder und Manfred Werth, Bund-Länder-Programm "Soziale Stadt" für Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf. Ludwigshafen - Westend. Abschlussbericht der Programmbegleitung vor Ort, o.O. [Saarbrücken] 2002, S. 92); die behutsame Modernisierung von Wohngebäuden in Singen - Langenrain (Krings-Heckemeier/Heckenroth/Geiss, S. 29) sowie folgende Projekte in der Projektdatenbank: Balkonprogramm in Ludwigshafen - Westend; Sanierungsergänzungsprogramm in Fürth - Westliche Innenstadt; Entwicklungspartnerschaft Hochlarmark 2000+ in Recklinghausen - Hochlarmark.
(8) Vgl. z.B. in den Modellgebieten den Japanischen Garten sowie die Außenanlagen des neuen Jugendzentrums in Leinefelde - Südstadt (Buhtz und andere, S. 43 und S. 48); die Schulhofumgestaltung mit Kinderkonferenz in Ludwigshafen - Westend (Schröder/Werth, S. 89 und S. 94); den Umbau Berliner Platz in Schwerin - Neu Zippendorf (Cramer/Schuleri-Hartje, S. 36); das Projekt Barrierefreie Stadt und die Um- und Neugestaltung des Wohnumfeldes sowie ein Bocciafeld im Selbstbau in Leinefelde - Südstadt (Buhtz und andere, S. 40, 44 und 51) sowie folgende Projekte in der Projektdatenbank: Ein Platz für Marie in Berlin-Pankow - Sanierungsgebiet Winsstraße; Höfe 99 in Neumünster - Vicelinviertel; Huchtinger Greenteam in Bremen - Huchting Sodenmatt/ Kirchhuchting; Umgestaltung des Außengeländes der Wilhelm-Hauff-Grundschule in Darmstadt - Eberstadt/Süd; Solidarische Nachbarschaft und Wohnumfeldverbesserung in Dortmund - Hannibal; Selbsthilfeprojekt Lebens- und Wohnumfeldverbesserung in Frankfurt am Main-Griesheim - Ahornstraße; Programm zur Wohnumfeldverbesserung in Ahlen - Süd-Ost.
(9) Böhme, Zentrale Handlungsfelder, S. 138.
(10) Vgl. in den Modellgebieten z.B. das Projekt IBA-Stadtpfad in Cottbus - Sachsendorf-Madlow (Knorr-Siedow/Jahnke/Trostorff, S. 39); die Spielraumanalyse Nord mit Kindern in Flensburg - Neustadt (Frinken/Rake, Flensburg - Neustadt, in: Deutsches Institut für Urbanistik [Hrsg.], Die Soziale Stadt, S. 103) sowie folgende Projekte in der Projektdatenbank: Bürgergutachten zur Aufwertung des Gottesauer Platzes in Karlsruhe - Oststadt/West; Baumscheibenpatenschaften in Fürth - Westliche Innenstadt; Soziale Stabilisierung der Frankschen Laubengangsiedlung in Hamburg - Nord-Dulsberg; Selbsthilfeprojekt Lebens- und Wohnumfeldverbesserung in Frankfurt am Main - Griesheim; Schniewind´scher Park in Wuppertal - Ostersbaum; Zukunftswerkstatt für Frauen in Neumünster - Vicelinviertel; Bürgerverein Satellitenviertel e.V. in Düren - Ost.
(11) Vgl. z.B. in den Modellgebieten die Aufhebung Belegungsbindung/Freistellung Fehlbelegungsabgabe in Hannover - Vahrenheide (Geiling und andere, Begleitende Dokumentation, S. 104 f.); das Sensible Belegungsmanagement in Singen - Langenrain (Krings-Heckemeier/Heckenroth/Geiss, S. 30).
(12) Vgl. z.B. in den Modellgebieten den Erwerb selbstgenutzten Wohnraums in Hannover - Vahrenheide (Geiling und andere, Begleitende Dokumentation, S. 105); die Privatisierung im Bestand und Angebote an kostengünstigen Eigenheimen im Modellgebiet Singen - Langenrain (Krings- Heckemeier/Heckenroth/Geiss, S. 31) sowie die Quartiersgenossenschaft im Modellgebiet Leipzig - Leipziger Osten (Böhme/Franke, Programmbegleitung, S. 37 f.).
(13) Geiling und andere, Begleitende Dokumentation, S. 84 f.
(14) Katrin Vogt, Peter Pulm und Anett Endesfelder, Potenziale der Wohneigentumsbildung für die soziale Stabilität von Stadtvierteln. Forschungsvorhaben im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, vertreten durch das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung. Endbericht, Bonn 2003, S. 1.
(15) Im Projekt "Wohnen plus", das mit dem Preis Soziale Stadt 2000 ausgezeichnet wurde, kooperiert eine Wohnungsbaugesellschaft in Lünen seit vielen Jahren mit Partnern aus der Stadtverwaltung, den Gewerkschaften und karitativen Organisationen, vor allem aber mit örtlichen Vereinen sowie Wirtschaftsunternehmen und hat ein breites Netzwerk gebietsbezogener sozialer und kultureller Einrichtungen geschaffen; vgl. GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. (Hrsg.), Dokumentation des Wettbewerbs Preis Soziale Stadt 2000, Berlin 2001, S. 28 f.
(16) Vgl. z.B. in den Modellgebieten die Projekte Conciergeloge und Sicherheitsdienst in Berlin - Kottbusser Tor (Beer/Musch, "Stadtteile ...", S. 96 f.); in Hannover - Vahrenheide die Pförtnerloge Haus Klingenthal mit Beschäftigungsmaßnahme, das Betreute Wohnen in den Sahlkamphäusern und die GBH Mieterservice Vahrenheide GmbH (Geiling und andere, Begleitende Dokumentation, S. 105 f. sowie S. 110); das TrauDichHaus Nachbarschaftswohnprojekt und die Hausbetreuerlogen Lüdersring in Hamburg-Altona - Lurup (Breckner und andere, S. 145); das Beschäftigungsprojekt Quartiersmeisterei in Flensburg - Neustadt (Frinken/Rake/Schreck, S. 63); das GALAMA-Projekt in Kassel - Nordstadt (Mussel/Kreisl, S. 96); die Servicestationen Silberhöhe in Halle - Silberhöhe (Geiss/Kemper/Krings-Heckemeier, S. 46); das Projekt Frauenwohnen in Leinefelde - Südstadt (Buhtz und andere, S. 40) sowie folgende Projekte in der Projektdatenbank: Concierge Berlin- Spandau - Falkenhagener Feld; Hausmeisterassistenten in Bremen - Gröpelingen; Helfer im Landschafts- und Gartenbau in Lüneburg - Kaltenmoor; Mieterbüro und Mieterzentrum in Leinefelde - Südstadt; Wohngebietsbetreuer/innen in Schwerin - Neu Zippendorf.
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Quelle: Soziale Stadt - Strategien für die Soziale Stadt, Erfahrungen und Perspektiven – Umsetzung des Bund-Länder-Programms „Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf – die soziale Stadt", Deutsches Institut für Urbanistik 2003 |
Im Auftrag des BMVBS vertreten durch das BBR. Zuletzt geändert am 24.03.2005