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soziale stadt - bundestransferstelle

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Moderatorin: Birgit Hinsching, Berlin

Sprecher: Martin Höckmann, Magdeburg

Berichterstatter: Robert Sander, Berlin

Die Wohnungswirtschaft gilt als einer der Hauptakteure in Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf und wird als einer der wichtigsten Kooperationspartner angesehen. Ihre Bedeutung dokumentiert sich auch darin, dass etwa die Hälfte der Programmgebiete Großsiedlungen/Plattenbausiedlungen der 60er- bis 80er-Jahre sind. Diese Situation hat gleichermaßen Vor- wie Nachteile: Vorteile, da wenige zentrale Akteure/Ansprechpartner einbezogen werden müssen, die im Prinzip ein großes Eigeninteresse an der Revitalisierung haben. Nachteile werden vor allem darin gesehen, dass diese Akteure zum Teil noch zu wenig in gemeinsame Handlungsstrategien integriert sind bzw. sich nur schwer in solche integrieren lassen. Hier bestehen zwischen einzelnen Städten in Ost und West erhebliche Unterschiede. In der Arbeitsgruppe wurden drei Themenfelder diskutiert, die sich mit den erkennbaren Defiziten in diesem Bereich, möglichen Lösungsansätzen/Instrumenten sowie denkbaren Anreizen für eine bessere Einbindung der Wohnungswirtschaft in die Programmumsetzung befassten. Quer dazu wurde in unterschiedlicher Tiefe die Rolle des Quartiermanagements in diesem Kontext erörtert.

Defizite in der Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft

Defizite werden vor allem im Aufgabenverständnis der Wohnungswirtschaft, im Verhältnis zu den relevanten Ämtern in der Stadtverwaltung sowie in der Belegungspolitik von Wohnungswirtschaft (und Kommunen) gesehen. Diese Defizite beziehen sich allerdings nicht allein auf die Wohnungswirtschaft; zum Teil betreffen sie auch andere Akteure wie z.B. die Kommunalverwaltungen.

• Das Aufgabenverständnis der Wohnungswirtschaft orientiert sich noch zu stark allein an betriebswirtschaftlichen Kriterien; zu wenig wird der Aspekt der Gemeinwesenarbeit in der Politik der Wohnungsunternehmen berücksichtigt; eine Gesamt-(mit)verantwortung für das Quartier, die über die eigenen Bestände hinausgeht, wird nicht übernommen. Hinzukommen häufig personelle und qualifikatorische Defizite, indem vor allem auf mittlerer Managementebene Schuldenberatung und Verwaltungsarbeit im Vordergrund stehen und nicht integrierte Tätigkeiten; ein integratives Aufgabenverständnis sowie ein kooperatives Denken fehlen noch weitgehend. Kritisiert wird in diesem Zusammenhang auch, dass die Unternehmenspolitik und die einzelnen Maßnahmen in der Regel an der Grundstücksgrenze enden.
  Im Einzelfall verhält sich die Wohnungswirtschaft häufig zu unflexibel, zu sehr orientiert an rein baulichen Maßnahmen und weniger an der Mitgestaltung sowie an der Investition in soziale Maßnahmen ("die bauliche und soziale Hülle sind nicht mehr kongruent"). Auch bei der Mietgestaltung im gewerblichen Bereich, der für ein funktionierendes Quartier von Bedeutung ist, ist die Wohnungswirtschaft nicht flexibel genug und sieht nicht die Zusammenhänge zum Thema "soziale Stadt". Ein echter Dialog zwischen der Wohnungswirtschaft, den Bewohnerinnen und Bewohnern sowie der weiteren Quartiersbevölkerung über gemeinsame Aktivitäten und Maßnahmen findet tatsächlich nicht statt. Das Quartiermanagement ist überfordert, wenn es die großen Wohnungsunternehmen zu einer Änderung ihrer Politik bewegen soll. Auch das in vielen Quartieren ostdeutscher Städte angemahnte Leerstandsmanagement kann vom Quartiermanagement nicht geleistet werden. Insgesamt fehlt es in der Wohnungswirtschaft - abgesehen von einzelnen positiven Beispielen - an innovativer Bereitschaft für eine veränderte Wohnungspolitik in den Stadtquartieren.
• Die Defizite im Verhältnis zwischen Wohnungswirtschaft einerseits und kommunaler Politik sowie Verwaltung andererseits sind nicht allein auf die Wohnungsunternehmen zu beziehen. Hier bestehen wechselseitige Defizite, was gemeinsame Strategien im Quartier, die Belegungspolitik und die Kooperation anbetrifft.
• Auch die Defizite in der Belegungspolitik betreffen nicht nur die Wohnungswirtschaft; hier sind ebenfalls die Kommunen gefordert. Durch eine angemessenere Steuerung der Belegungspolitik können Probleme des Zusammenlebens im Quartier besser geregelt bzw. vermieden werden.

Lösungsansätze/Instrumente/Potenziale

Bei der Diskussion von Lösungsansätzen wurde deutlich, dass diese sich nicht nur auf die Wohnungswirtschaft allein beziehen dürfen, sondern andere Akteure und Partner - hier vor allem die Kommunalverwaltungen - einbezogen werden müssen. Vor diesem Hintergrund scheinen die folgenden Aspekte von Bedeutung:

• Die Wohnungswirtschaft ist frühzeitig in integrierte Planungsprozesse der Stadtteilentwicklung einzubeziehen und damit stärker in die Gesamtverantwortung für das Quartier zu nehmen. Solche integrativen Ansätze sollten nicht nur Planungsaktivitäten im Quartier (Wohnumfeld, Verkehr, Infrastruktur usw.), sondern auch das Belegungsmanagement der Wohnungsbestände umfassen.
• Baulich-investive Maßnahmen der Wohnungsunternehmen sollten den Einstieg auch in soziale Maßnahmen und Kooperationen ermöglichen (integrativer Ansatz).
• Durch Qualifizierungsmaßnahmen sollten die Wohnungsunternehmen ihre soziale Kompetenz erhöhen, während gleichzeitig die Gemeinwesenarbeit in den Quartieren ihre ökonomische Kompetenz stärken müsste; nur so lassen sich effiziente Organisationsstrukturen in den Quartieren aufbauen. Hierzu zählt auch eine bessere Qualifizierung des mittleren Managements in den Wohnungsunternehmen ("der Umgang mit Mietern und die Belegungspolitik als strategisch bedeutsam für das Unternehmen").
• Die Wohnungsangebote in den Beständen der Wohnungsunternehmen sollten stärker differenziert werden, um den unterschiedlichen Bedürfnissen der Nachfrager gerecht zu werden.
• Durch neue Trägerschaften (z.B. Genossenschaftsmodelle) können die soziale Bindung der Bewohner/Eigentümer sowie eine stärkere Identifizierung mit dem Quartier erreicht werden (Beispiele Hannover-Vahrenheide, Kiel).
• Das Quartiermanagement sollte als Kooperationspartner anerkannt und unterstützt werden, wenngleich es nicht überfordert werden darf (z.B. Leerstandsbeseitigung); wichtig erscheint eine intensive Öffentlichkeitsarbeit; das Quartiermanagement sollte als Koordinationsstelle zwischen Wohnungsunternehmen, Stadtverwaltung, Politik und Bewohnerschaft akzeptiert und gestärkt und gemeinsame Handlungskonzepte sollten erarbeitet werden.

Anreize für eine bessere Kooperation

Anreize für bessere Kooperationen müssen von allen Seiten und auf allen Ebenen geschaffen werden, hier kann nicht die Wohnungswirtschaft allein "haftbar" gemacht werden. Neben einer frühzeitigen Einbindung in integrative Planungs- und Umsetzungsstrategien sind es natürlich finanzielle Anreize, die eine Rolle spielen können, wobei diese explizit an bestehende effiziente Kooperationsstrukturen gebunden sein müssen. Die Wohnungswirtschaft kann/muss so mit in die Verantwortung für die "soziale Stadt" genommen werden.

Deutlich zu machen ist (auch durch eine geeignete Öffentlichkeitsarbeit), dass letztlich das Programm Soziale Stadt und die Aktivitäten, die in diesem Rahmen angestoßen werden, nicht nur zu einer Aufwertung des Quartiers, sondern auch zu einer wesentlichen Verbesserung der Wohnsituation in den Beständen der Wohnungsunternehmen führen - damit verbunden ist für letztere auch eine Imagestärkung und Marktverbesserung. Schließlich erscheint es wichtig, die in einzelnen Städten und bei einzelnen Wohnungsunternehmen bereits mit gutem Erfolg praktizierten Strategien, Maßnahmen und Aktivitäten im Sinne von "Good-Practice-Beispielen" zu sammeln und zu vermitteln - eine Aufgabe, die im Rahmen der Difu-Aktivitäten zum Programm Soziale Stadt schnell anzugehen ist.

Teilnehmerinnen und Teilnehmer der Arbeitsgruppe 14